Als gevolg van enerzijds verschillende risicoprofielen tussen onroerend goed en operationele bedrijfsactiviteiten en anderzijds een maximale financieringstermijn van zeven jaar bij overname van aandelen, kan een onroerend goed in de over te dragen vennootschap een verkoop van aandelen ernstig bemoeilijken.
Lees meer
Rendabele activiteiten hebben een bedrijfseconomische waarde, maar ook een onroerend goed heeft een belangrijke waarde voor de eigenaar.
Vaak wordt vastgoed binnen de operationele vennootschap gekocht – de onderneming kan is meestal de enige die de nodige waarborgen kan verschaffen. Dat is jammer want veel kopers zijn niet geïnteresseerd in het vastgoed maar uitsluitend in de bedrijfsactiviteiten. Ook een privéwoonst in de over te dragen vennootschap is veel niet gewenst.
Een onroerend goed wordt gezien als een “zekere” investering; het verwachte rendement is dan ook beperkt tot pakweg gemiddeld 6%. Bedrijfsactiviteiten hebben een hoger risico en kopers verwachten dan, afhankelijk van de sector en specifieke bijzonderheden van het bedrijf, een veel hoger rendement – bijvoorbeeld 25%. Deze mix kan tot grote verschillen in waardering leiden. Daar een overnamefinanciering bij een bank een maximale termijn van zeven jaar heeft, geeft dit een conflict met een rendement van 6%. Immers, met een jaarlijks rendement van 6% kan een koper onmogelijk het kapitaal en interesten van de overnamefinanciering op een termijn van zeven jaar terugbetalen (terugbetalingscapaciteit) waardoor de eigen inbreng van de koper zeer hoog zal moeten zijn.
Indien tijdig wordt begonnen met het verkoopklaar maken van de onderneming, kan het vastgoed en de bedrijfsactiviteiten worden gesplitst. Deze techniek heet “partiële splitsing”. De bestaande vennootschap behoudt haar activiteiten en een nieuwe vennootschap verkrijgt een deel van het vermogen (passiva) en het onroerend goed aan boekwaarde (het activa). De eigenaren van de bestaande vennootschap krijgen dan ook de aandelen van de nieuwe vennootschap. Deze splitsing is, onder voorwaarden, fiscaal neutraal, indien er bedrijfseconomische grondslagen zijn en het geen loutere fiscale ontwijking voor ogen heeft. Zo zal de tijd tussen de splitsing en het verkopen van de vennootschap doorgaans drie jaar zijn vereist – tijdige voorbereiding is dus vereist. Het is ten zeerste aangeraden om bij de voorbereiding en uitvoering van een partiële splitsing u te laten bij staan door deskundigen (accountant en fiscaal jurist) voor bijvoorbeeld een “ruling” aan te vragen maar ook alle andere formaliteiten te verzorgen.
Ook ingewikkelde constructies als recht van opstal en vruchtgebruik maken een verkoop nodeloos complex en zijn obstakels bij een verkoop. Door het onroerend goed simpel in een andere vennootschap onder te brengen, laat je de keuze aan een koper om het onroerend goed al dan niet mee over te nemen.
Auteur Marc Leemans
Adcorporate Antwerpen
www.adcorporate.be
