Onroerend goed aankopen d.m.v. een vennootschap?

Vastgoed aankopen is een activiteit die de Belg niet vreemd is. Maar hoe kopen we het onroerend goed aan ? Privé of via een vennootschap ? Indien gekozen wordt voor een vennootschap dan spreken we vlot over een patrimoniumvennootschap. Een patrimoniumvennootschap is niet meer of minder dan een klassieke vennootschap maar die specifiek als doel heeft het beheren van één of meerdere onroerende goederen. Vandaar de benaming patrimoniumvennootschap. Of de aankoop door een patrimoniumvennootschap al dan niet interessant is, hangt af van behoorlijk wat factoren. In dit artikel worden enkele van deze factoren opgesomd en waar nodig toegelicht. We bespreken enkele van de voor- en nadelen. De kunst zal zijn deze voor- en nadelen af te wegen tegenover mekaar. Het overhellen van de balans in de één of de ander richting zal uw beslissing dan ook bepalen. Enkele voordelen van de vennootschap … De aftrekbaarheid van een aantal kosten De vennootschap schrijft het gebouwd onroerend goed af. Let op grond kan niet afgeschreven worden. De aanschaffingskosten op de grond zijn echter wel aftrekbaar. De vennootschap kan alle mogelijke kosten aftrekken. Hierbij denken we aan de kosten voor onderhoud en herstellingen, de onroerende voorheffing, enz … Ook de intresten die verbonden zijn aan het aangaan van een lening zijn integraal aftrekbaar. Het voordeel is veelal dat wanneer de vennootschap een (andere) winstgevende activiteit heeft de winsten kunnen verminderd worden door de aftrekbaarheid van de kosten die gepaard gaan met de aankoop van het onroerend goed. Noot : het is hierbij niet onbelangrijk te vermelden dat de statuten een aankoop van onroerend goed moeten toelaten. Zoniet zal de fiscale aftrekbaarheid van de kosten door de vennootschap mogelijk ter discussie komen (Cassatie 12 december 2003). In de personenbelasting daarentegen is de aftrekbaarheid veel beperkter. We kennen in de personenbelasting de aftrekbaarheid van de intresten (gewone en bijkomende intrestaftrek) van het onroerend inkomen, het bouwsparen, het lange-termijnsparen en de aftrek enige eigen woning. Maar let op de huurinkomsten die de vennootschap ontvangt zijn en blijven eigendom van de vennootschap. Successieplanning Koopt u vandaag een onroerend goed aan via een vennootschap en u wenst later aan successieplanning te doen, dan schenkt u aandelen en niet onroerend goed (het onroerend goed is immers eigendom van uw vennootschap). Het schenken van aandelen (roerend vermogen) is vandaag fiscaal veelal gunstig. Schenking roerende goederen (Vlaanderen) : 3% voor schenkingen in rechte lijn, tussen gehuwden of samenwonenden; 7% voor schenkingen aan alle anderen; 2% voor ondernemingen en (sommige) vennootschappen. Ook is er het voordeel dat bij een schenking, die afgerekend werd aan deze tarieven, er geen successierechten meer verschuldigd zijn wanneer de schenker alsnog binnen de drie jaar na de schenking komt te overlijden. Het gaat zelfs zo ver dat wie een schenking op zijn sterfbed heeft gedaan, onmiddellijk met de fiscus heeft afgerekend. Dit wanneer de vermelde schenkingsrechten echter betaald werden. Het schenken van een onroerend goed daarentegen is veelal merkelijk duurder. De tarieven zijn immers aanzienlijk hoger. Tot eind 2009 kan er in Vlaanderen echter bouwgrond geschonken worden aan een verlaagd tarief. Dit onder de voorwaarde dat in de schenkingsakte vermeld wordt dat de geschonken bouwgrond volgens de stedenbouwkundige voorschriften bestemd is voor woningbouw en er een verbintenis werd opgenomen dat binnen de drie jaar na de schenking een volledig bouwdossier zal ingediend worden. Onroerend goed dat eigendom is van een vennootschap heeft het voordeel dat er uiteindelijk aandelen geschonken worden. Dit kan hier dus een merkelijk voordeel opleveren. Zeker wanneer de band tussen eigenaar en begiftigde familiaal niet in de rechte lijn is. Schenkingsrechten van onroerende goederen bedragen – in de rechte lijn/… : max. 30% (> € 500.000) – ooms/tantes/neven/nichten : max. 70% (> € 175.000) – broers/zussen : max. 65% (> € 175.000) – anderen : max. 80% (> € 175.000) Maar of het ook zinvol is uw gezinswoning aan te kopen via een vennootschap, is nog een andere vraag. In Vlaanderen geldt er echter een vrijstelling van successierechten op de gezinswoning. Dit wel enkel in het voordeel van de langstlevende partner, dus niet de kinderen.Vanaf 1 januari 2007 is in het Vlaams gewest de gezinswoning immers voortaan dus vrijgesteld van successierechten. Dit mits het respecteren van een aantal voorwaarden. Enerzijds wat het begrip ‘gezinswoning’ betreft en anderzijds wie de erfgenamen zijn. De vrijstelling is van toepassing voor de langstlevende echtgenoot, de wettelijke samenwonenden en de feitelijke samenwonenden. Feitelijk samenwonenden komen ook in aanmerking maar dan wel enkel die feitelijke samenwonenden die op de dag van het overlijden minstens drie jaar samenwonen. Dit is echter anders wat de berekening betreft inzake de successierechten. Om het tarief van o.a. de gehuwden te genieten is immers één jaar voldoende. De vrijstelling geldt echter niet voor het aandeel van de kinderen, kleinkinderen, ouders en grootouders in de gezinswoning. Ook niet indien ze op de dag van het overlijden samenwonen met de erflater. Stiefkinderen en zorgkinderen die gelijkgesteld worden met de erfgenamen in rechte lijn worden tevens uitgesloten van de vrijstelling. De gezinswoning is die woning waar de overledene en de samenwonende partner op de dag van het overlijden hun gezamenlijke hoofdverblijfplaats hebben Wie de gezinswoning heeft ondergebracht in zijn vennootschap en niet tijdig in een successieplanning heeft voorzien, loopt het risico dat de successierechten hoger zullen uitvallen dan wanneer de gezinswoning privé eigendom zou zijn gebleven. Dat vastgoed aankopen via de vennootschap niet enkel voordelen heeft, spreekt voor zich. Verder bespreken we kort enkele nadelen van de aankoop door een vennootschap. Voordeel van alle aard Indien het een onroerend goed betreft, waarin men privé woont, dan moet men hiervoor de vennootschap vergoeden. Voor wie de vennootschap hiervoor niet vergoedt zal dit voordeel als een zogenaamd voordeel van alle aard zien belast worden. Hierdoor dienen er meer sociale zekerheidsbijdragen betaald te worden (tenzij men reeds aan de limiet zit) en de fiscale druk in de personenbelasting verhoogt ook. De berekening van het voordeel van alle aard blijkt in de praktijk echter meestal voordelig uit te vallen. Het kadastraal inkomen is immers de belangrijkste factor in deze berekening : K.I. (niet geïndexeerd) van de woning is kleiner of gelijk aan 745 euro voordeel van alle aard = K.I. geïndexeerd x 1,25 x 5/3 K.I. (niet geïndexeerd) van de woning is groter dan 745 euro voordeel van alle aard = K.I. geïndexeerd x 2 x 5/3 De indexeringscoëfficiënt bedraagt voor Aj 2009 1,4796. Voorbeeld Een woning heeft een kadastraal inkomen (niet geïndexeerd) van 1.200 euro.U bewoont de woning volledig privé. Het voordeel van alle aard bedraagt dan 1.200 x 1,4796 x 2 x 5/3 = 5.918 euro. De meerwaardeproblematiek Wie een onroerend goed aankoopt via zijn vennootschap, moet er rekening mee houden dat, wanneer later het onroerend goed verkocht wordt, de vennootschap dit verkoopt. De meerwaarde die de vennootschap op deze verkoop maakt, wordt in principe belast. Deze factuur kan men doen verlagen wanneer de vennootschap onder strikte voorwaarden de verkoopwaarde herinvesteert. Dit betekent concreet dat de meerwaarde op het onroerend goed gespreid in de tijd belast wordt. Dit in functie van de afschrijvingsduur van de nieuwe investering. Het volgende voorbeeld maakt de belastingfactuur op de meerwaarde onmiddellijk duidelijk. Vennootschap ‘patrimonium bvba’ heeft in 1998 een onroerend goed verworven voor 200.000 EUR (150.000 gebouw + 50.000 grond) en zij schrijft het gebouw af over 33 jaar. In 2008 wenst zij het gebouw te verkopen voor 300.000 euro. De meerwaarde bedraagt het verschil tussen de boekwaarde en de verkoopprijs. De boekwaarde bedraagt dan 50.000 (grond) + (150.000 x 70%, er is immers reeds 10 jaar aan 3% per jaar afgeschreven) = 155.000 euro. De verkoopprijs bedraagt 300.000 euro, wat uiteindelijk resulteert in een meerwaarde van 145.000 euro (300.000 – 155.000). Deze meerwaarde wordt belast in de vennootschapsbelasting nl 145.000 x 33,99% = 49.285 euro. Hou er wel rekening mee dat deze opbrengst nog in uw vennootschap zit. Wilt u de gelden aan de vennootschap onttrekken dan betekent dit bijkomend nog een roerende voorheffing van 15% of 25% of10% indien liquidatie. Onroerend inkomen Wie een (gebouwd) onroerend goed verhuurt aan een particulier die dit niet beroepsmatig aanwendt, merkt dit maar beperkt in de personenbelasting. Zijn onroerend inkomen neemt toe met het kadastraal inkomen vermenigvuldigd met een index (Aj 2009 : 1,4796) en bijkomend verhoogt met 40%. Hoeveel huur hij ontvangt is dus niet relevant. Intresten om een (dus kan ander onroerend goed zijn) onroerend te behouden of te verwerven zijn hiertegen wel aftrekbaar. Een vennootschap die ditzelfde onroerend goed verhuurt dient de huurinkomsten op te nemen bij haar winst. Zij heeft echter wel de mogelijkheid alle kosten hiervan in aftrek te nemen. Dit hebben we vroeger reeds besproken. Wanneer de kosten in de vennootschap m.b.t het onroerend goed wegvallen dan zal de huur belast worden aan de vennootschapsbelasting. Wil men de netto winst onttrekken dan zal bijkomend roerende voorheffing verschuldigd zijn (15% - 25% - 10%). Overname van aandelen Bij de overname van een vennootschap, temeer wanneer er naast het vastgoed ook een exploitatie is in ondergebracht, is het niet enkel de fiscaliteit die mogelijk een probleem vormt (aandelen kunnen niet afgeschreven worden). Ook de vennootschapswetgeving kan een moeilijkheid vormen wanneer men een krediet wenst rond te krijgen. De vraag naar de waarborgen van de bankier kan hierbij een niet onbelangrijk probleem vormen. De bankier die aangezocht wordt om een krediet te voorzien voor het verwerven van de aandelen kan meestal geen waarborg vestigen op het onroerend goed. Dit vinden we terug in o.a. art. 629 W.Venn : “§ 1. Een naamloze vennootschap mag geen middelen voorschieten, leningen toestaan of zekerheden stellen met het oog op de verkrijging van haar aandelen of van haar winstbewijzen door derden of met het oog op de verkrijging of de inschrijving door een derde van certificaten die betrekking hebben op aandelen of winstbewijzen. (…) “ Art 629 W.Venn is van toepassing voor de NV, art. 657 W.Venn voor de Comm.VA, art. 329 W.Venn voor de BVBA en art. 430 voor de CVOA. Wie deze regels aan zijn laars lapt, stelt zich wel bloot aan de nodige sancties (de nietigheid van de rechtshandeling, een strafrechtelijke sanctie zoals een geldboete van 50 EUR tot 10.000 EUR (x 5,5) en een gevangenisstraf van één maand tot een jaar). In de praktijk stellen we vast dat dit vennootschapsartikel niet zelden een hinderpaal vormt bij een eventuele onderhandeling over de verkoop tussen verkoper en koper van de aandelen. Besluit De aankoop van een onroerend goed via een vennootschap moet in het licht van behoorlijk wat zaken goed overwogen worden. Wie vandaag een onroerend goed wenst aan te kopen in een (patrimonium)vennootschap moet de gevolgen hiervan in overweging nemen. Niet enkel de voordelen op korte termijn mogen primeren. Ook de gevolgen op lange(re) termijn zijn belangrijk. De stelling ‘bezint voor ge begint’ is hier dan ook zeker op zijn plaats. Met dank aan:De heer I. de Hoonwww.dehoon.bewww.bespaarbelastingen.be Artikel is geschreven op: 2-11-2008